Teilungserklärung

[vc_row][vc_column][vc_column_text]Sollen in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen die einzelnen Wohneinheiten an unterschiedliche Eigentümer verkauft werden, ist eine Teilungserklärung unerlässlich. Sie legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören und welche Gemeinschaftseigentum darstellen. Auch Sondernutzungsrechte werden in diesem Zusammenhang definiert. Gleichzeitig regelt die Erklärung Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer.

Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt

Rechtsgrundlage für die Teilungserklärung bildet § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Danach kann der (ursprüngliche) Eigentümer eines Grundstücks (= einer Immobilie) durch entsprechende Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt Miteigentumsanteile durch Festlegung von Sondereigentum an Wohnungen und bestimmten Räumen auf dem Grundstück begründen. Auf Basis der Teilungserklärung erfolgt dann die Eintragung des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch. Ohne eine Teilungserklärung ist ein Einzelverkauf von Wohnungen nicht möglich, das Objekt kann dann nur als Ganzes veräußert werden. Für eine wirksame Teilungserklärung bedarf es einer notariellen Beglaubigung. Erst danach kann eine Grundbuch-Eintragung erfolgen.

Die Bestandteile der Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung enthält folgende Bestandteile:

• Aufteilungsplan: der Aufteilungsplan ist gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG ein Pflichtbestandteil von Teilungserklärungen. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ersichtlich ist. Räume, die zu einem bestimmten Sondereigentum gehören (Wohneinheiten, Kellerräume, Stellplätze), sind dabei jeweils mit der gleichen Nummer zu kennzeichnen. Die Bauzeichnung (üblicherweise Grundriss, ggf. Schnitte und Ansichten) erfolgt im Maßstab 1 : 100.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG ebenfalls Pflicht ist, bestätigt die zuständige Bauaufsichtsbehörde, dass die einzelnen Einheiten mit Sondereigentum hinreichend abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheit ist nach § 3 Abs. 2 WEG Voraussetzung für die Teilung. Als Bauaufsichtsbehörde fungiert üblicherweise die Behörde, die auch die Baugenehmigung erteilt hat.
• Gemeinschaftsordnung: in der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt. Sie kann, muss aber nicht die Hausordnung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung enthält alle wichtigen Regeln zum Gebrauch des Sondereigentums (gewerbliche oder private Nutzung, Tierhaltung usw.), zur Nutzung der gesamten Wohnanlage, zur Stimmrechtsverteilung usw.. Sie ist daher maßgeblich für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

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